本报记者 崔吕萍

10月2日，中指研究院在其所发布的《2022年三季度中国房地产市场总结与趋势展望》（以下简称《趋势展望》）中预计，今年第四季度，伴随着宏观经济稳定恢复、“保交楼”持续推进以及降低房贷利率、减免税费等相关举措持续落地，购房者置业情绪将会有所修复，房地产市场有望底部企稳，但预期偏弱以及疫情的不确定性仍是影响市场修复的关键因素，房企投资拿地预计将继续保持谨慎，土地市场或将延续低迷态势。对于企业来说，应主动把握政策和市场窗口期，积极营销回款，同时把握“保交楼”时机，夯实自身品牌。

从宏观政策层面看，今年第三季度，在“房住不炒”的政策指引下，支持优化地方房地产市场发展的政策持续不断：7月28日，中央政治局会议定调“因城施策用足用好工具箱……压实地方政府责任，保交楼、稳民生”；8月底以来，国务院常务会议多次提出允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求；9月底，中国人民银行、银保监会、财政部等部委频繁释放利好政策，稳市场、稳预期。

从地方实际操作层面看，进入9月，各地因城施策节奏有所加快，部分重点一二线城市政策跟进，进一步稳定市场预期。据统计，三季度已有约200省市出台政策超300条，但受传统销售淡季、高温天气等因素的影响，房地产市场供需两端均未出现明显恢复，传统“金九”表现不及预期，整体政策效果尚不明显。

在购房者预期偏弱及传统销售淡季等因素综合影响下，全国房地产市场活跃度延续低迷态势。国家统计局数据显示，今年1-8月，全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降23.0%，商品房销售额为8.6万亿元，同比下降27.9%。其中商品住宅销售面积同比下降26.8%，销售额同比下降30.3%。8月，受低基数影响，商品房销售面积和金额单月同比降幅均在两成左右，较7月分别收窄了6.3和8.3个百分点。

展望第四季度中国房地产市场趋势，《趋势展望》提出，前期出台的稳经济一揽子政策将逐渐落地见效，叠加去年同期较低基数，四季度宏观经济整体将延续恢复态势。与此同时，中央多次强调“因城施策”“一城一策”优化房地产政策，赋予地方政府更多自主权。第四季度，各地仍将坚持“房住不炒”定位，预计一二线热点城市限购或以“优先放松郊区限购”的方式渐进式放松，限贷政策或将进一步优化，特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放，而更多三四线城市的行政限制性政策则有望取消。随着人民银行和银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，四季度将有更多城市结合自身实际情况调整首套房贷利率下限，有利于促进观望需求及时入市，带动四季度市场活跃度提升。

同时，四季度“保交楼”工作也有望取得更多实质性进展。此外，各地二手房相关政策已陆续跟进，旨在提高流程效率，打通交易链条，便民提效促进刚需和改善性住房需求释放，短期二手房相关优化政策或进一步扩围。由此《趋势展望》预计，四季度销售规模同比降幅将逐步收窄。但值得注意的是，当前行业信心仍处于低位，市场信心尚未出现根本性扭转，预计四季度全国商品房销售面积同比降幅或仍在15%左右，全年同比降幅或在20%左右。