基本案情：

春江花园业主委员会（以下简称业委会）因与物业分公司、物业管理有限公司发生物业管理纠纷，向区人民法院提起诉讼。

业委会诉称：2002年11月25日，物业公司与春江花园住宅小区的开发商签订前期物业管理委托合同一份，委托物业公司对春江花园进行物业管理，管理期限为2002年11月25日起至春江花园小区业委会成立时止。合同成立后，物业公司安排物业分公司对春江花园实施物业管理。2007年12月22日，业委会依法成立。2008年6月21日，业委会根据春江花园业主大会作出的业主自治决议，致函物业公司，明确不再与其签订物业管理合同，并要求物业公司及时办理移交。2008年7月17日，物业公司派员与业委会正式办理移交并签订移交清单，明确物业公司应向业委会移交的物业管理费等费用总额为2327931.87元，其中小区共有部分收益结算的期间为2008年1月至6月。业委会在审查物业公司移交的资料时发现，物业分公司在2004年至2007年间，收取的小区共有部分收入5967370.31元未列入移交。为维护全体业主的利益，遂将其诉至法院，要求物业公司和物业分公司立即返还移交清单确认的2327931.87元中的2273872.32元（差额部分54059.55元为双方协议订立后业委会认可应返还给物业公司部分），及2004年至2007年共有部分收益的70％即4177159.22元，两项合计6451031.54元。

物业公司、物业分公司答辩称：业委会成立后，双方已陆续办理了资料等的移交，并通过结算，于2008年7月17日订立移交清单，该清单明确截止到2008年6月30日，物业公司应结算给业委会的款项总额为2327931.87元。这是双方对实施前期物业管理期间的总结算。移交清单第十条也明确：“双方约定，在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担。”依据该约定，双方之间的物业费用问题已经全部解决。现业委会的诉讼请求，超出双方协议范围，其诉讼主张不应得到法院的支持。

法律评析：

本案争议的焦点：一是2008年7月17日，双方移交协议是否已包含了所有结算事项？二是2004年至2007年业主共有部分收益该如何界定并分配？

法院经审理后认为，2008年7月17日的移交协议是双方真实意思的表示，该协议对物业公司2008年度实施管理期间应当返还给原告业委会的款项以及在整个前期物业管理期间代管的业主押金等事项和交付时间均作出了详细的规定。根据该协议记载，物业公司应当返还业委会的款项为2327931.87元。但2004年至2007年共有部分物业的收益，在上述移交协议中没有得到体现，该部分收益应当在物管企业和全体业主之间依法分配。

针对2004年至2007年业主共有部分收益，全体业主和物业企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。法院认为，在我国法律对此没有具体规定的情况下，应当公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性，物业企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，在收益分配上也不能排除业主的权利。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。综上，根据公平原则的要求，并参照相关地方行政法规等相关规定，同时考虑到原被告双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案，将共有部分收益分配的比例确定为原告业委会得70％、物业公司得30％。据此，法院判决物业公司、物业分公司共同返还业委会3315668.03元。

本案是在民法典出台前的判决。由于当时尚无法律明确规定，人民法院根据公平原则并参照地方法规规定，对共有部分的收益进行了合理确定。民法典专门增加了物业服务合同的规定，明确了共有部分收益的界定与分配问题。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

（本文摘自全国政协社会和法制委员会委员读书成果《学好用好民法典》一书）