本报记者 李元丽

2021年7月，随着国家发展改革委发布“958号文”，保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围。经过一年积极推进，8月31日，红土深圳安居REIT（不动产投资信托基金）、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市，发行规模总计37.97亿元。

据了解，发行环节网下和网上认购倍数均突破百倍，体现出市场对保障性租赁房REITs资产品类的高度认可。

对此，北大光华REITs课题组表示，保障性租赁住房REITs直接回应了推进实现共同富裕、房地产行业向新发展模式转型、进一步发挥好资本市场功能等三个重大结构性问题。

该课题组表示，此次试点项目成功上市，在行业模式、制度建设、操作流程、估值定价等方面为保障性租赁住房行业及其REITs的未来发展起到了良好的示范效应。一是打通“募投管退”循环，“以存量带动增量”效果显著。二是完善制度建设，落实“房住不炒”发展定位。三是针对发行中的多样性问题，提出合理的解决方案。四是发挥资本市场定价功能，初步构建保障性租赁住房估值体系。

保障性租赁住房REITs未来如何发展？该课题组建议做以下优化：一是进一步鼓励多主体、多类型资产参与发行保租房REITs产品。首批试点项目在原始权益人方面，主要集中于具有地方政府性质的租赁住房运营企业，后续可进一步鼓励民营企业、房地产背景企业参与发行保租房REITs产品。鼓励各类市场主体参与保障性租赁住房REITs底层资产的运营，提高资产运营质量。二是在税务方面，本着税收中性的原则，针对性完善保障性租赁住房配套税收政策。随着今年1月份财政部、税务总局第3号公告的发布，基础设施REITs在发行重组环节和存续运营环节的一些重要问题已得到明确安排。三是制定合理稳定补贴政策及租金调整机制，构建符合保障属性下的商业逻辑，形成保障性租赁住房发展的长效机制。从行业整体更加透明化、专业化发展的角度出发，建议持续优化租金补贴政策及租金调整机制，探索社会民生属性与REITs市场化逻辑的结合点，形成更加科学稳定的长效发展机制。四是将住房公积金制度改革与租赁住房建设、保租房REITs发展结合起来，推动新型住房体制建设。一方面，住房公积金通过权益投资方式，与住房租赁企业、社会资本等从供给端参与建设保障性租赁住房；另一方面，住房租赁企业主要为缴纳公积金的新市民、青年人、农业转移人口等各类租户提供职住平衡、高性价比、多层次的住房产品，租户享受一定的租金优惠。