本报记者 徐艳红

近日，某市小区业主杜先生收到了一份《关于加快购买小区配建车位的通知》，大意是该小区按照不低于1：1的比例规划配建了1000多个车位，车位销售全额纳入小区一切建设成本核算。有部分业主未按“每户必须购买一个车位”的规定购买，因此影响小区预算资金回笼、税务清算和相关规费交纳，影响小区房屋确权办证等。对于到期仍不购买车位的业主，将采取以下措施：一是不办理房屋不动产权登记证书；二是没有关联车位的车辆不许进入小区。落款是该小区临时业主委员会。

杜先生已退休多年，夫妻二人均70多岁。据他称，该小区属于单位集资建房，他们已入住小区6年左右，房屋至今没办理房产证。老两口出行主要靠公交，家里没车，所以并没有购买车位。如今，小区要求业主强制购买车位，他既不会开车，更没有车，对这个要求他有些想不通。

开发商不得将房屋与车位捆绑销售，不得强买强卖

捆绑车位销售、车位只售不租、车位只租不卖之类的事情在全国具有普遍性，媒体此前的报道涉及广州、佛山、徐州、杭州、重庆、南京、银川等地楼盘，广州有家楼盘甚至在收到相关部门的行政处罚决定书后，依然拒不向业主退款。今年11月，南京某小区门口发生了“堵车”事件。起因是车库有几百个车位空着，物业不让业主租赁或临停，没买车位的业主进不了小区，为此在小区门口“堵车”报警；重庆某楼盘的置业顾问则对业主宣称，购房必须购车位，否则不具备购房资格，还强制要求业主签订《车位购买申请书》，并缴纳10-20万元不等的诚意金……

贵州和辰律师事务所主任、遵义市律师协会会长令狐兴中表示，捆绑搭售是指销售者要求交易相对人就两项以上的商品或服务一并交易的行为，构成捆绑搭售的前提应当是销售者在销售时采取了不分别销售的方式。同时，捆绑销售是以经营者存在市场支配地位为前提，并且存在滥用市场支配地位的情形。如果构成以上情形的，捆绑销售属于违法行为，违反了反垄断法。

河南省法学会民法学研究会副会长兼秘书长、郑州大学法学院教授申惠文表示，前述小区的住宅不同于完全市场化的地产开发商建造的商品房，业主是单位职工，与单位存在劳动人事关系，正因如此，职工对购买该类住宅较为信任，签订协议时一般不会过多关注协议内容，这也是后期容易产生纠纷的一个主要原因。但不管怎样，根据民法典规定，民事主体包括自然人、法人和非法人组织。民法典第277条规定，业主委员会要依法成立，但没有临时业主委员会一说，这不是一个合格的民事主体，所以，这样的通知并不合法，属于单方意思表示，对职工没有法律的拘束力，除非另有其他书面明确约定。

“开发商不得将房屋与车位捆绑销售，不得对车位进行强买强卖。业主享有是否购买车位的自由。”申惠文说，民法典第5条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”消费者权益保护法第9条规定：“消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。”第16条规定：“经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。”除此之外，各个省对于不正当竞争也有详细规定，如《河南省反不正当竞争条例》第17条规定：“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿，搭售商品或者附加其他不合理的条件。”第34条规定：“经营者违背购买者意愿强行搭售商品或者附加其他不合理条件的，监督检查部门应责令其改正；拒不改正的，可以根据情节处以一千元以上一万元以下的罚款。”

2021年7月，住房和城乡建设部等8部门《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中，关于房屋买卖，“捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序”等，是需要整治的重点问题。

是否购买车位不属于办理不动产权登记的阻却事由

房地产开发企业不能以没有购买车位为由，拒绝办理不动产产权证。申惠文表示，从法律角度看，房屋和车位是两个独立的交易客体，购买房屋与购买车位是两个独立的法律关系。民法典第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”拒绝办理不动产产权证，业主可以要求开发商承担违约责任。

令狐兴中也表示，强买强卖本身就是违法。民法典以及《商品房销售管理办法》均规定，只要购房户按照合同约定缴纳了房款，房地产开发企业就有义务为业主办理不动产产权登记，任何人都没有权利剥夺他人行使合法的自由购买权，是否购买车位不属于办理不动产权登记的阻却事由。

业主大会或者业主委员会要依法行使管理权，不得损害业主的合法权益。该小区的所谓临时业主委员会本就不合规，更不能损害业主的合法权益。至于没有购买车位的业主，可以选择从物业那里租赁富余车位，也可以租赁其他业主的停车位，还可以将汽车停放在法律和管理规约允许的小区内公共道路上，房地产开发企业不能以没有购买车位为由，不让车辆进入小区。

业主可以通过民事的方法和行政的方法予以救济。申惠文表示，如可以根据民法典要求开发商承担相应的违约责任。捆绑销售行为涉嫌行政违法，业主可以向住建部门和市场监管部门等有关部门投诉。

对开发商捆绑销售的违法行为可加大处罚力度

现实生活中，关于房屋捆绑销售的法律适用问题确实存在争议，争议焦点在于房屋买卖是否适用消费者权益保护法。令狐兴中说，持否定说的观点为：首先，制定消费者权益保护法的最初，针对的是一般商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，设想的调整范围并不包括商品房的买卖。其次，作为不动产的商品房与作为动产的普通商品存有差异，出卖人在商品房的买卖上隐瞒真相或捏造虚假情况，这也与一般商品交易中的欺诈行为不一样，可以通过瑕疵担保责任制度妥善处理。再次，商品房的价款一般巨大，一旦判决双倍赔偿将显失公平。最后，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，商品房买卖中的惩罚性赔偿责任在适用条件上与消费者权益保护法规定不同，商品房是特殊的商品，商品房买卖不适用。所以，查找以往法院的判例就会发现，许多法院关于商品房买卖捆绑销售的案例，均未适用消费者权益保护法。

不过，法律适用上存在争议，并不代表没有可适用的法律。针对房地产开发企业的捆绑销售，令狐兴中认为，要看企业是否存在市场支配地位，如果存在市场支配地位，并且进行捆绑销售，明显属于违法，可以对其进行处罚。

不得捆绑销售车位，现行法已经有相关的规定。但对于开发商捆绑销售车位的行为，是由住建部门还是市场监管部门处理，抑或两个部门都可处理，申惠文说，法律规定确实还不够清晰，对开发商捆绑销售车位行为的处罚标准也不太明确。为此，申惠文建议，应当进一步完善相关法律、法规，明确主管部门及处罚标准。考虑到开发商捆绑销售违法行为屡禁不止，可以适当加大处罚力度，切实维护购房者的合法权益。