在国企高质量发展过程中，中央企业和地方国企应该如何构建发展新动能？这是理论界和实务界都高度关注的大问题。

明源不动产研究院院长黄乐就是众多研究者之一。

在黄乐看来，国企在高质量发展过程中需要关注一个政策风口和三个红利（产城红利、资管红利、资本红利）。

政策风口方面。黄乐表示，央企考核体系从“两利四率”调整为“一利五率”。考核指标中有一个非常重要的转变，就是将“净利润”调整为“净资产收益率”。净资产收益率指标能够清晰衡量企业权益资本的投入产出效率。换言之，一家国有企业1个亿的资产创造1000万元的利润和10个亿的资产创造1000万元的利润，其质量、能力水平是不一样的。

红利方面。“很多城市在优化发展过程中需要导入新兴产业，需要带来产业增量，同时城市发展过程中需要建设大量基础设施，特大超大城市城中村改造也把保障房和城中村联系在一起。这对资产盘活、资产运营和资本利用效率提出了更高要求。”黄乐说。

黄乐认为，在这个过程中，盘活资产很重要。中央持续发力盘活存量资产，扩大有效投资，释放经济价值，推动存量盘活步入快车道，政策导向逐步规范化、加快落地。在资产盘活方面，政策靴子正在落地，公募REITs（房地产投资信托基金）获批和上市常态化，进入“加速跑”阶段。公募REITs在中国发展相对比较短，目前还是以开发销售为主。“从开发为主的逻辑到未来以资产管理为主的逻辑，这是中国当前从增量到存量转化的一个关键阶段。在这个阶段，应全面构建不动产赛道涉建、涉房、涉产、涉资等四大核心方向，助力国企高质量发展。”黄乐如是说。

他解释说，涉建要关注绿色低碳、智能化建设；涉房要关注房屋交易和城市更新；涉产要关注生态运营、产业招商、产业孵化；涉资要关注资产运营、城市服务。

黄乐进一步分析称，在城市更新维度，稳步推动城中村改造，“拆除新建、整治提升、拆整结合”三类措施并举。对标新加坡、英、日、美等全球成熟经验，以及北上广深等更新模式，聚焦城市更新业务痛点，探索中国城市焕新之道；就涉产而言，未来一些有能力的企业会非常看重生态。他们入园不是奔着土地和优惠，而是奔着未来入园之后生意能不能做得更好。很多科技创新、投资、孵化都需要国有企业，甚至需要政府成立产业基金共同培育，这一块国有企业比其他主体更有优势；就涉资来说，资产运营要用好两个工具：一个是金融创新和资产化工具，一个是科技赋能工具。“整个运作过程中，不管是产业、保障房、资产管理，还是科技创新孵化，都要充分发挥‘三资’逻辑，从‘资源、资产、资金’全局出发，推动国有资产实现‘价值发现—价值实现—价值放大’的全周期管理。”黄乐补充道。

展望未来，黄乐表示，国有企业需聚焦“管资本”，提升“投融管退”核心能力，推动资源资产化、资产资本化、资本证券化，打造“四资联动”（资源—资产—资本—资金）的良性循环，打通融资管理闭环，让国企在高质量发展道路上阔步前行。