2024年全国“两会”期间，全国政协委员、广东省建筑科学研究院集团股份有限公司副总工程师周荃把关注点聚焦在了城市更新改造上。她说，当前，我国城市建设由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”，进入城市更新的重要时期。数据显示，截至2023年11月底，全国共实施各类城市更新项目约6.6万个，惠及882万户居民。

但在当前城市建设发展条件下，推进城市更新改造还存在一些有待解决的问题。周荃举例道，如获得感不强，经济带动效应不明显。当前实施“微改造”式的城市更新或既有建筑改造，改造不彻底，难以有效解决老旧小区的固有弊端，居住环境和生活质量未能得到显著改善，不能完全满足人民美好生活的需求。另外，存量建筑改造存在巨大的经济效益空间，初步估算2000年前的老旧小区进行全面绿色低碳改造，带动的产值将达到40万亿元。但目前的改造或更新模式，并没有盘活存量建筑市场，不论是改造自身的经济效益还是对产业链的拉动均不明显；再如，资金来源不足，财政包袱重。高品质绿色化城市更新面临资金来源不足的挑战。当下，“微改造”和“城市更新试点示范”模式下，大部分资金来源是政府的“大包大揽”或实施企业（国企）的投入，很多改造项目因资金不足而导致工程质量不高，反而出现投诉问题，压力全部落到了主管部门头上。高品质绿色化城市更新投资大，按照绿色改造标准估算，3.5万个老旧小区需要直接投资约为4万亿元-5万亿元，仅靠政府“专项资金”难以为继。同时，现行法律法规不适应，城市更新的立法工作显著滞后于实践。

如何破解城市更新中的难点痛点？在周荃看来，城市更新工作需要在政府指导下充分发挥经营主体作用共同推进。为此，周荃建议：

一是做好顶层设计，建立健全城市更新法律法规体系，规范各经营主体权利和责任。发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用。总结过去城市更新工作经验与教训，立法定规，出台政策，扫除制约经营主体进入城市更新的政策障碍。明确并规范政府及参与各方的责任、权利与义务。二是创新模式，加快运用市场化机制，探索实施多主体合作开发。加快推进设立城市更新专项基金进行引领，培育期经营过程中给予税收减免、容积率奖励等政策来降低难度。借鉴发达国家的城市更新经验，按照责权利对等原则，城市更新区域的配套公共设施由政府负责，可以以经营性或准经营性进行运营的则由竞争性企业负责，按照“谁投资、谁运营（收益）”的模式建立市场化改造机制。同时鼓励发行债券、成立基金等推进社会化融资，引进实力雄厚、知名度高，在老旧城区改造、城市更新、产业导入等方面具有丰富经验的企业，减轻政府财政压力，同时促进社会资金的良性流动，提升城市更新运营效率。三是鼓励集体建设用地和产权清晰的城市项目自主更新。自主更新是一种以产权人为主体、不改变既有产权关系的更新模式。对于产权清晰的集体用地城中村项目自主筹资拆建更新。通过土地收储的灵活性以及利益合理分配，原有业主按照城市更新规划自行筹资更新，政府适当给予补贴补助和政策引导，提高市场改造主体积极性。操作过程不涉及大规模的征收拆迁，由产权人自身承担主要改造成本，可有效降低政府财政负担，避免强制拆迁带来的社会矛盾。同时，政府职能部门积极转变角色，通过明确并规范自主更新的申请、审批、产权重置等手续流程，方便居民自主办理；同时出台一定的激励措施，如微增容、危房补贴、历史建筑修缮补贴、节能减碳补贴等推动居民参与自主更新。