热剧《玫瑰的故事》被媒体评为“贴近真实的‘她故事’”近日落下了帷幕。剧中苏更生（昵称苏苏）的三套房子都涉及哪些房产问题？一起来看看。

生父留下的房产：遗产法定继承问题

剧情：苏苏有一个残破的家庭：生父早亡，母亲带着她再嫁了一个带着儿子小杰、满身恶习的继父。继父酗酒、赌博、家暴……甚至性侵了年幼的苏苏。后来，努力的苏苏终于逃离了这个家。

一次，继父撞伤了人，苏母要求苏苏出钱赔付伤者，否则就要卖掉苏苏生父（即苏父）留下的房子。无奈的苏苏给了苏母一笔钱买下了生父的房子。之后，苏苏要求苏母按照约定将房屋过户给自己，却遭到了母亲的拒绝。苏母：“房本上本就写的是咱俩的名字，等我死了，不就都是你一个人的吗？”苏苏：“你不过户，等你死了那混蛋（继父）也能分一份。”

苏母和苏苏谁说得对？

按照剧情推测，房子应该是苏父的婚前个人财产。苏父去世未留有合法有效遗嘱且苏苏爷爷奶奶先于苏父去世的情况下，苏苏和苏母作为苏父的第一顺序法定继承人，应各继承该房屋一半权属份额，即50%的房屋份额。

若苏母去世后房屋应如何继承？在苏母未留有合法有效遗嘱的前提下，苏母在上述房屋中的份额应由其第一顺序法定继承人继承。第一顺序法定继承人包括配偶、子女、父母。因此，苏母的继承人就有苏苏的继父、苏苏和苏母尚在世的父母。此外，还有一个容易被忽略的人：继父带来的儿子。根据剧情，苏母和继父结婚时小杰尚年幼，有了多年的共同生活，可以认定小杰与苏母之间形成了继子女与继父母之间的关系，这种关系也属于第一顺序法定继承人范畴。所以，苏母50%房产份额会在苏苏的继父、苏苏、小杰及苏母尚在世的父母之间平均分割。

还需要说明的是，如果该房最初是苏父苏母的夫妻共同财产，且苏母与苏苏未在房产证上明确约定各享有50%份额，那么苏父去世时苏母将享有75%的房屋份额。如果是这样，苏苏继父将会分得更多的房屋份额。

独立购买的房产：婚前购房归属问题

剧情：苏苏要求过户苏父房产被拒，满心委屈又极度缺乏安全感的她自己挑选了一处房屋并支付了首付款。这一举动引来了男友黄振华的不满，责怪苏苏留没有把自己纳入她的未来规划。

苏苏最终和黄振华喜结连理。而这套房屋跟黄振华有关系吗？

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第78条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。协议不成的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由不动产登记一方对另一方进行补偿。也就是说，如果苏苏婚后用婚前个人财产还请该房屋贷款，该房屋则完全属于苏苏个人财产，与黄振华无关；如果苏苏婚后用夫妻共同财产还请该房屋贷款，该房屋仍属于苏苏个人财产，但黄振华就双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分享有要求苏苏折价补偿的权利。

前段婚姻的房产：离婚房产分割问题

剧情：苏苏在黄家人的关爱中找回了失落已久的家的温暖。可初为人母的她为购置学区房没钱犯了愁。正在这时，前夫突然来电，竟然跟房子有关。原来苏苏与前夫婚内时缴纳过10万元购买前夫单位的福利房，其中苏苏出资2万元，房本上登记的是两个人的名字。两人离婚时，前夫将2万元还给了苏苏，但没有办理过户。现在前夫要求苏苏配合出售该房屋，并在过户完成后给付苏苏30万元。

离婚房产当如何分割？

苏苏和前夫应该是协议离婚，离婚时前夫给付苏苏的2万元是否买断了苏苏对该房屋的权利？根据法律规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。因此，2万元是否买断了苏苏对该房屋的权利需要结合双方的离婚协议来确定。如果协议中明确约定男方给付苏苏2万元后，该房屋权利由男方独自享有，那么男方需要过户时，苏苏要配合，男方无须向苏苏支付折价款。反过来，如果双方协议中未就房屋归属明确约定，苏苏亦不认可买断合意，男方也不能就曾协商买断苏苏权利提交充分证据时，苏苏对该房屋享有多大权利呢？

这就涉及房屋在双方离婚时的权属状态。由于该房屋是夫妻共同财产，离婚时，各自享有50%的房屋财产份额。如今男方出售该房屋就应按照份额给付苏苏房屋出售款的一半。

此外，在男方无法主张2万元买断苏苏对房屋权利的情形下，男方仍可要求苏苏返还2万元及自付款之日起算的相应利息。

（作者单位：北京市第一中级人民法院）