本报记者 路强

近日，民盟陕西省委会反映，城区存在的老旧小区无专业化物业管理和服务的问题逐渐凸显，特别是在疫情面前，表现出无抓手、难应对等问题，给城镇社区管理带来难题，已成为城市管理的新问题。

以西部某县为例，居民小区有200个左右，无物业管理小区就高达140个左右，占总量的70%以上。无物业小区多是20世纪70至90年代单位或企业自建小区，由于产权单位体制改革、产权企业倒闭转制、原有单位职工住户发生变化等原因，许多单位、企业自建小区基本都处于无主管单位管理的状态，给小区管理带来不便。

这些无物业小区普遍存在的问题包括：

由于建造时间早、规划设计标准低、配套设施不全，整体布局先天不足，基础设施严重落后。小区道路老化，未能预留机动车停车位，部分小区没有路灯和庭院灯；上下水管网老化，经常出现堵塞、破损，时有污水漫溢；小区没有专职保安、单元门禁，监控设施不完善，对进出小区的人员缺乏有效管控，存在安全隐患。

居民流动性大。随着二手房地产和出租房市场活跃，有些老旧小区原有住户由原来的单位职工居住逐渐转变为外来务工租住等，人员素质参差不齐，参与小区管理积极性不高，给老旧小区的管理带来难度。

物业服务管理介入困难。老旧小区普遍规模不大，多是一两栋楼，房屋多空置，入住率低，且以老年人和租住户为主；居民有偿购买物业服务意愿两极分化明显，缺乏与小区管理相适应的物业收费标准。

缺乏统筹协调的管理机制。小区管理和服务涉及政府各部门、街道、社区、建设单位、业主、物业服务企业等多个主体，权利义务关系复杂。目前社区承担了大量居民投诉和物业调解工作，困于资金等因素的制约，并不能有效解决无物业小区的根本问题。

对此，民盟陕西省委会建议：

明确职责，健全机制。按照“重心下移、属地管理”的原则，成立无物业小区工作协调领导小组，建立由住建、发改、民政、执法、环保、司法等职能部门组成的工作协调机制；社区定期收集居民建议，协调解决各主体之间物业管理中的疑难问题，逐步形成“政府负责、部门协调、街道组织、社区落实”的管理格局。

分类实施，逐步推进。按照30%的入住率即可成立小区业主委员会，由住建部门牵头，指导条件成熟的小区依法成立业主委员会。对不具备成立业主委员会的小区，由街道负责，社区牵线主导，民政政策指导，推选具有一定组织协调能力、热心公益事业的社区能人3-7名组成小区居民自治小组，落实日常事务处理，协调沟通解决问题。对居住人员复杂，租住户较多，难以成立居民自治小组的小区，可依托街道的非营利性物业服务机构，增设公益性岗位，吸纳辖区党员、志愿者、就业困难人员培训后上岗，通过向居民收取低费用以及多方筹措资金等方式，实现准物业管理的市场化运作。

因地制宜，强化管理。已成立业主委员会的小区，要创造条件引入规范的物业管理，把管理权交给业主与物业；小区业主委员会或小区居民自治小组根据实际，自主选择合适的物业公司，确定服务标准和收费标准。条件较差、难以请到专业物业公司的小区，可以采取“1+N”的自治管理模式（“1”即小区居民自治小组，通过“民事民议、民事民商”的方式，讨论决定本小区的日常事务；“N”即包括聘请专业人员、服务外包、居民互助及引入非营利性物业服务机构等多种方式）充分整合小区资源，引入市场经济模式筹措资金，通过院内泊车抵偿服务、广告投放、便民设施的收入等，弥补资金短缺，确保管理服务到位。将距离近、方便集中管理的老旧小区，连片成立一定规模的“大”小区，交由物业公司统一管理。