本报记者 李元丽

“住有所居，居得其乐”自古以来是国人的美好心愿。5月11日，国务院常务会议召开，部署进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道扩大有效投资。新建长租房与盘活存量住房是补齐我国长租房供给短板，实现长租房有效供应的两种方式。

购房与租房是满足居民住房需要的两种方式。在租赁住房市场中，既存在租赁期限较短、以每年续约等方式存在的短期租赁住房，也存在合同租期较长、租赁关系较为稳定的长期租赁住房（简称长租房）。北京大学光华管理学院租赁住房研究课题组认为，在我国住房市场面临高质量转型和发展的新时期，大力建设和发展长租房市场具有重要意义。

一是长租房有利于满足现阶段新市民和青年人的长期租住需要。在我国住房市场的历史发展过程中，居民通常把购房作为解决住房问题的首选方式。然而，随着一线城市和其他人口净流入城市的房价上涨，大学毕业生、农业转移人员等新市民和青年人无法在短期内实现购房。因此，应把长期限租赁住房作为人口净流入城市中新市民和青年人群体解决购房前住房问题的路径。

二是长期稳定的租赁关系有益于提升租房群体的租住体验。我国现有租赁住房市场中，家庭是最主要的住房供应主体，与租客签订的租期一般不超过1年，长租只能通过合同到期时滚动续约的方式实现。根据课题组对两家大型租赁中介的访谈结果，一家主要从事居间业务的中介撮合的合同中仅有13%租期不少于3年，另一家主要从事转租业务的中介与房客签订的合同中超过1年的合约不足1%。这种模式下，展期风险和违约风险是影响租客租住体验的重要风险因素。从长期看，为相关新市民和青年人提供长租房有利于提升居民的婚育意愿，增强居民的幸福感和认同感，从而提高城市的竞争力和推动可持续发展。

三是租赁住房的长期限供给是驱动改善出租房源品质的前提条件。根据2015年全国人口普查数据所做的一项研究结果，我国41%的流动人口居住于2000年前建成的房屋，城市规模越大，流动人口的居住条件反而越差。在不确定性较强的租赁关系中，非长租的预期使得房东和租客对于房屋修缮、维护的动机较弱，容易造成房屋品质的下降。与之相对，稳定长租的租赁关系更有可能使得房东和租客在房屋修缮问题中达成一致，改善和提升租赁市场中现有房源的房屋品质，利于租房市场的高质量转型。

四是发展长租房，形成较为稳定的租赁关系，是进一步依法治理和规范租赁市场的基础。作为首个地方性住房租赁条例，《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》中的首条即明确要求“稳定住房租赁关系”。只有房东和租客双方形成较为稳定的长期租赁关系，才可能以法律化途径保障双方的合法权益，并在未来进一步推动“租购同权”等政策的出台。从社会治理角度看，长期租赁关系的形成有益于保障和维护社会秩序，减少恶性问题的发生。

五是发展长租房对于购房市场还有着正向的溢出效应。在大城市发展长租房，满足城市青年人的居住需要，有利于分流购房需求，进一步推进“租购并举”的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。

综上，鉴于发展长租房市场在住房市场高质量发展新时期的重要意义，课题组认为，盘活利用现有存量住房资产兼具可行性、时效性与必要性，是发展长租房市场的关键点之一。应当尽快发展和建立房源供应充足、租赁关系稳定、租金水平合理、房屋品质过硬、市场秩序规范的长租房供应体系。