第12版:社会法治

借名买房,这些事儿应该知道!

李正

《 人民政协报 》 ( 2023年02月28日   第 12 版)

近日,北京一中院审结一起因借名买房引发的诉讼,原告赵某夫妇起诉要求确认他们与刘某之间的借名买房合同有效,并要求刘某协助办理房屋转移登记手续。一审法院支持了赵某夫妇的诉讼请求,刘某不服提起上诉。

基本案情:

赵某夫妇与刘某原是亲家,赵某夫妇购房时未落户北京,受政策影响,遂与刘某协商借用其名义购买涉案房屋。双方聊天录音显示,赵某曾和刘某谈及购买涉案房屋的情况,对于借用刘某名义、使用其户口簿、赵某夫妇全额付款、房屋过户等重要事项,刘某均予以肯定答复。刘某从开发商处购买房屋,双方签订了《北京市商品房预售合同》,后涉案房屋登记至刘某名下。出资流水显示,赵某夫妇将其名下原有住房出售后,所得房款交给女儿,由女儿、女婿代为支付购房款及偿还涉案房屋的贷款。此外,涉案房屋交付后,赵某夫妇即出资对房屋进行装修,并居住使用至今。该房屋产生的水电费、燃气费、物业费等也均由赵某夫妇支付。现在赵某夫妇已符合北京市购房资质审核要求。因子女婚姻关系破裂,赵某夫妇诉至法院,要求确认借名买房合同成立且有效,并要求刘某协助办理房屋转移登记手续。

判决结果:

法院经审理认为,因赵某夫妇与刘某原系亲家关系,购买涉案房屋时,当事人之间的资金流转较为复杂,经审查资金流向,法院对赵某夫妇就涉案房屋实际出资的事实予以认定。关于涉案房屋的购买参与度及占有使用情况,涉案房屋交付后,赵某夫妇即对该房屋进行装修,且一直居住使用至今。此外,涉案房屋原不动产权证书、商品房预售合同、付款收据及刷卡单、购房发票、房屋验收交验单、各种代收代办税费收据、贷款结清证明等均保存于赵某夫妇处。双方虽未签订书面合同,但综合本案证据,赵某夫妇主张他们是借用刘某名义购买涉案房屋,其所提交的证据达到高度盖然性的证明标准,双方成立借名买房的合同关系。现赵某夫妇已具备北京购房资格,有权要求刘某继续履行合同约定,将涉案房屋所有权转移登记至赵某夫妇名下。

法官说法:

司法实践中,一方因购房资格限制、贷款限制等多方面原因借用他人名义购买房屋,进而引发争议的情形并不鲜见。借名买房时,双方大多因关系亲近、碍于情面而未签订书面的借名合同,待发生争议时,借名人作为原告,即应当就借用他人名义购买房屋之事实成立承担举证证明责任。法院一般结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书等材料原件的持有,以及对于借名购房有无合理解释等予以综合判断。

借名买房存在诸多法律风险。对于借名人而言,如出名人反悔,借名人又未能提供充分证据证明成立借名买房合同关系,可能就难以取得房屋所有权;且因房屋登记在出名人名下,如出名人有其他债务,债权人诉至法院并申请财产保全,法院查封所借名购买的房屋,借名人则要承担房屋被执行的风险;或是出名人擅自处分房屋,买受人善意取得房屋,借名人亦可能无法追回房屋。对于出名人而言,一旦借名人逾期或无力偿还贷款,那么出名人作为名义上的贷款人将因此承担责任,个人征信也可能因此受到影响。因此,房屋交易中应增强法律意识,充分认识借名买房存在的法律风险,莫贪眼前一时的利益。

(作者单位:北京市第一中级人民法院)

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