基本案情：

任某某、李某某于2006年6月7日签订《协议》一份，内容为：“今有村民任某某，将宅院一座（其中北房3间、东房3间、耳房1间，树木数棵）经协商转让给李某某所有，宅基随房使用，四邻以宅基本为准，转让费壹万捌仟贰佰元整，笔下两清，立字为证，卖方任某某，买方李某某，2006年6月7日”。后任某某将宅基地使用证交给李某某，李某某支付转让费18200元。李某某不是宅基地所在村村民。

后任某某向法院起诉，请求依法确认宅基地转让协议无效并判令返还宅基地及房屋。

法院经审理后，判决宅基地转让协议无效；任某某返还李某某支付的转让费。

法律评析：

该案体现了农村房屋买卖的特殊性：农村房屋与宅基地使用权不可分离，农村房屋买卖合同在处分房屋的同时，也处分了该房屋上的宅基地使用权。

农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，任某某与李某某虽然对房屋买卖进行了约定，但因双方不属于同一集体经济组织成员，买受人身份不符合宅基地使用权受让的前提，虽然双方签订的《协议》意思表示真实，但交易行为属于将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同无效。

法律讲堂：

农村宅基地的买卖合法吗？

问：农村的宅基地能否买卖？

答：根据相关法律法规，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，但并未禁止宅基地使用权的转让。同一农村集体经济组织内部成员之间，是可以进行宅基地使用权转让的。

问：城市居民能否成为购买农村宅基地的主体？

答：不能。因为宅基地使用权是对集体经济组织成员的福利，具有身份性，非本集体经济组织成员不能享有。

问：宅基地转让合同被认定无效后将会有什么后果？

答：房屋买卖合同被认定无效后，房屋的所有权仍归出让人所有。如果买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

根据民法典第507条的规定，合同被认定无效后，其中的纠纷解决条款依然有效。

读典互动：

保障农民权益，尤其是农村妇女的宅基地使用权。

甲委员：宅基地使用权是农村家庭依法占有、利用本集体所有的土地的基本权益，每一户农村家庭的每一名成员的权益都应依法得到保障。近年来，随着城镇化快速推进，农业转移人口数量不断增加，农村宅基地和住宅闲置浪费问题日益突出。农业农村部推出了关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的政策，为解决农村宅基地和住宅闲置浪费问题提供了有力的政策支持。

乙委员：在盘活利用闲置宅基地和闲置住宅时，需要特别注意保护农村妇女的宅基地使用权。在一些对于男女平等观念认识尚不到位的地区，妇女作为农村家庭成员，其家庭地位往往不受重视。法律应对享有宅基地使用权的全部家庭成员都予以保护，妇女的宅基地权益应该记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因为婚嫁离开原来的村子，取得新家庭宅基地使用权的，也应当依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。

丙委员：针对离婚后的宅基地使用权权益归属问题，夫或者妻在家庭土地承包中享有的权益属于共同权益，应当依法予以保护，切实保护妇女在离婚分割宅基地权益时不会受到损害。

丁委员：保证农村妇女可以依法行使、处分、维护其宅基地使用权，是实践中需要重点考虑的问题之一。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本。

戊委员：在我国社会保障体系尚无法覆盖广大农村的现实下，土地承包经营权解决了农民的基本衣食来源，宅基地使用权解决了农民的基本居住问题。这两项制度以其鲜明的福利色彩成为维护农业、农村稳定的重要制度。正是因为保障功能依然是宅基地使用权制度的首要功能，关于宅基地使用权取得、行使和转让的规定，必须尊重这一现实，以利于保护农民利益，构建和谐社会。

（本文摘自全国政协社会和法制委员会委员读书成果《学好用好民法典》一书）